Сделки с имуществом

Страница 1

Сделка – это действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Заключение сделки – подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений, а также о переходе правили имущества от одного лица к другому.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом. [4, Ст. 131]

О регистрации сделок в ГК РФ упоминается косвенно. В нем в частности говорится о функциях органа, осуществляющего государственную регистрацию, и подчеркивается, что он осуществляет регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. О регистрации сделок упоминается также в ст. 164 ГК РФ, в которой говорится о том, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в порядке и случаях предусмотренных ГК РФ и ФЗ РФ № 122-ФЗ. Однако ни ст. 131 ГК РФ, ни указанный закон не содержат точного перечня сделок, подлежащих регистрации. Можно говорить о хаотичности и непоследовательности правового регулирования данного вопроса. [73, С. 34]

Практика пошла по единственно возможному пути: государственная регистрация признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством. В отличие от нотариального удостоверения сделки, которое может быть установлено соглашением сторон, обязательность государственной регистрации сделок устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК РФ есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Такие сделки, можно разбить на две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества и сделки без отчуждения. В законодательстве отсутствуют четкие критерии, согласно которым выбирались сделки, подлежащие государственной регистрации. При совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений, которые подлежат государственной регистрации. [4, Ст. 558] При купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор. Логику законодателя понять в данном случае достаточно сложно.

При совершении сделок, требующих государственной регистрации, необходимо произвести два регистрационных действия: регистрацию самой сделки и регистрацию права собственности приобретателя. Эти действия могут производиться не одновременно, например, в случае заключения договора купли-продажи недвижимости в рассрочку сначала будет зарегистрирована сделка, а после будет зарегистрирован переход права.

В ГК РФ предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной регистрации. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости. [4, Ст. 251, 558] Соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем. [4, Ст. 350] К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи. [25, Ст. 55] Договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, а также доли в праве собственности на предприятие, находящееся в общей долевой собственности. [5, Ст. 560] Договоры мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них. [4, Ст. 251, 567] Договоры дарения недвижимости, доли в праве общей собственности на них, в том числе пожертвование и отказ от принятия дара или пожертвования. [5, Ст. 574, 582] Договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением. [5, Ст. 584, 601] Договоры аренды с выкупом. [5, Ст. 624]

Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Сделки без отчуждения, подлежащие государственной регистрации, включают следующие виды сделок. Договоры аренды недвижимого имущества; зданий, сооружений (части зданий и сооружений) - на срок не менее 1 года, а также аренды на неопределенный срок; предприятия как имущественного комплекса. [5, Ст. 609, 651, 658, 671] Договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды. [5, Ст. 615] Договоры о залоге недвижимости (ипотека), в том числе залог права аренды недвижимости. [5, Ст. 339; 25, Ст. 5, 10]

Страницы: 1 2 3 4 5 6

Полезно знать:

Объективная сторона преступления, совершенного юридическим лицом
В юридической литературе давно разработан принцип «alter ego». Суть данной концепции состоит в следующем – деятельность юридического лица, общая для всех его участников, осуществляется на основе общих, единых стратегических или оперативных решений всех или большинства его участников (общего собрани ...

Акция - перспективный объект доверительного управления
Даже после принятия ГК РФ, содержащего нормы о договоре доверительного управления имуществом, традиция сохранилась: правовое регулирование отношений доверительного управления государственными пакетами акций продолжает осуществляться с помощью указов Президента РФ и принимаемых в целях их исполнения ...

Постановления апелляционной инстанции
Определяя юридическую судьбу рассматриваемого дела, апелляционный суд должен вынести постановление, соответствующее реализованным полномочиям. Согласно ст.329 ГПК постановление районного суда принимается в форме апелляционного решения или определения. Апелляционное решение должно соответствовать тр ...

Принципы международного права

Принципы международного права

Особенностью системы современного международного права является наличие в ней комплекса основных принципов, обладающих высшей политической, моральной и юридической силой. Основные принципы международного права - это нормы международного права, которые в его системе занимают особое место вследствие присущих им особенностей.

Меню сайта

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.restofunt.ru