Сделки с имуществом

Страница 3

Могут заключаться «смешанные договоры», содержащие элементы различных договоров, и только один из этих договоров подлежит государственной регистрации. Такие договоры также подлежат государственной регистрации.

Можно привести примеры сделок с недвижимостью, не требующих государственной регистрации, но по которым необходимо зарегистрировать права или ограничения (обременения прав). Договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, земельных участков и др.). Договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются нормы ГК РФ о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации не требуется, но состоявшаяся мена недвижимости означает необходимость государственной регистрации возникших прав. Договоры аренды зданий и сооружений на срок менее года. Различные соглашения между участниками общей собственности, например, об установлении (определении) долей в праве общей совместной собственности. Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества сособственников не регистрируются как сделки, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом, поскольку они не влекут ни перехода прав на недвижимость, ни изменения размеров долей, а права пользования и владения не подлежат регистрации. [4, Ст. 247] Договор доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного, влечет необходимость государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление. [4, Ст. 38] Данная передача не означает прекращения прав выгодоприобретателя и регистрируется в Едином государственном реестре как обременение его права собственности. Договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются без регистрации, а при внесении недвижимости в качестве вклада возможна регистрация прав долевой собственности простых товарищей на общее имущество. [5, Ст. 1043]

Не регистрируются также договоры подряда на капитальное строительство, предметом которых является строительство здания или иной недвижимости, поскольку по общему правилу до ее сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует в юридическом смысле.

Нет в законодательстве норм, содержащих необходимость государственной регистрации соглашений о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, а также о государственной регистрации изменений таких договоров в одностороннем порядке. Следует придти к выводу о том, что все изменения и дополнения подлежат государственной регистрации. Хотя государственная регистрация не рассматривается в качестве разновидности формы сделки, в данном случае по аналогии следует применить положения ст. 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или расторжении договора совершаются в той же форме, что и договор.

Ю. А. Осмоловской высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц. [80, С. 95] Для дополнительной зашиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным.

Представляется правильным мнение авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению И. И. Поляковой необходимо осуществлять регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены. [85, С. 32] Такая точка зрения обоснована, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.

Сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация не была проведена.

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7

Полезно знать:

Патронатное воспитание
Патронатное воспитание, стало быть, является новейшей формой домашнего устройства малышей, при которой законное представительство не передается в полнейшем объеме семье, взявшей малыша на воспитание, а права и обязанности по защите прав малыша так сказать разграничены между таковым патронатным восп ...

Правовое регулирование отношений в области защиты прав потребителей
Потребительское законодательство не исчерпывается одним только Законом «О защите прав потребителей». Это целая группа нормативных актов (законов и постановлений Правительства), регулирующих отдельные отрасли потребительского законодательства. Нормы потребительского законодательства содержатся в раз ...

Примеры ассоциаций
1)Человек. Культура. Общество: междисциплинарная научная ассоциация. Междисциплинарная научная ассоциация “Человек. Культура. Общество” – общественная организация, объединяющая в научное сообщество сторонников интеграции гуманитарных наук. Идея создания такой Ассоциации нашла поддержку среди ученых ...

Принципы международного права

Принципы международного права

Особенностью системы современного международного права является наличие в ней комплекса основных принципов, обладающих высшей политической, моральной и юридической силой. Основные принципы международного права - это нормы международного права, которые в его системе занимают особое место вследствие присущих им особенностей.

Меню сайта

Copyright © 2018 - All Rights Reserved - www.restofunt.ru