Сделки с имуществом

Страница 4

В соответствии ГК РФ несоблюдение в случаях предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. [4, Ст. 165] Такая сделка считается ничтожной. Она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Незарегистрированный договор считается незаключенным и если сторону в соответствии со ст. 165 ГК РФ можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Если считать, что нормы ст. 433 ГК РФ являются специальными по отношению к ст. 165 ГК РФ, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.

В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными, сделки - недействительными, а права - не возникшими. [4, Ст. 8, 165, 433] Для одного из видов сделок - договора, ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное ст. 165 ГК РФ не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров - а по отношению к ним применяется специальная норма.

Для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке, сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным. [4, Ст. 339] Налицо разные правовые последствия предусмотренные для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок.

Если исходить из приоритета ст. 165 ГК РФ, то незарегистрированная сделка с недвижимостью в случае, если регистрация обязательна в силу закона является ничтожной. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе. [4, Ст. 166] Последствия будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. По договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю деньги.

Несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами.

Как к недействительной сделке, так и к незаключенной применяются правила ст. 165 ГК РФ в соответствии с которыми если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда.

Государственная регистрация сделки не является специальной формой сделки, а является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Упразднение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вызвало возражения прежде всего у нотариусов. Э. Г. Плиев высказывалось мнение, что на органы государственной регистрации не возложена обязанность проверки вменяемости лиц, совершающих сделку. [84, С. 77] Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью предусматривалось для того, чтобы с помощью представителя государства и квалифицированного юриста-нотариуса устранить все возможные противоречия между сторонами, внести ясность в их взаимоотношения, обеспечить соответствие формы и условий договора требованиям закона во избежание имущественных споров, предоставить сторонам квалифицированную помощь. Все это органы государственной регистрации предоставить участникам сделки не в состоянии.

Сторонники замены нотариального удостоверения государственной регистрацией говорили о том, что последняя уже означает достаточный контроль за законностью сделки и делает излишним нотариальное удостоверение. На практике были отмечены многочисленные случаи недобросовестности со стороны нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью.

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7

Полезно знать:

Консенсуальные контракты
Консенсуальный договор это добровольное соглашение сторон в одном и том же деле, не требующее никаких формальностей. Консенсуальные контракты могли заключаться и через посредника. Особенность консенсуальных договоров в том, что если в других типах контрактов помимо соглашения для установления обяза ...

Система сертификации товаров: цели и задачи
Статья 2 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. №184-ФЗ «О техническом регулировании» дает следующие определения: сертификация - форма осуществляемого органом по сертификации подтверждения соответствия объектов требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров; се ...

Процессуальные права и обязанности сторон
Все процессуальные права сторон вытекают из установленного ст. 46 Конституции РФ права на судебную защиту. Суд обязан в полной мере содействовать сторонам в реализации их прав, способствовать их осуществлению, разъяснять сторонам последствия совершения или несовершения тех или иных процессуальных д ...

Принципы международного права

Принципы международного права

Особенностью системы современного международного права является наличие в ней комплекса основных принципов, обладающих высшей политической, моральной и юридической силой. Основные принципы международного права - это нормы международного права, которые в его системе занимают особое место вследствие присущих им особенностей.

Меню сайта

Copyright © 2018 - All Rights Reserved - www.restofunt.ru