Сделки с имуществом

Страница 4

В соответствии ГК РФ несоблюдение в случаях предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. [4, Ст. 165] Такая сделка считается ничтожной. Она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Незарегистрированный договор считается незаключенным и если сторону в соответствии со ст. 165 ГК РФ можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Если считать, что нормы ст. 433 ГК РФ являются специальными по отношению к ст. 165 ГК РФ, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.

В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными, сделки - недействительными, а права - не возникшими. [4, Ст. 8, 165, 433] Для одного из видов сделок - договора, ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное ст. 165 ГК РФ не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров - а по отношению к ним применяется специальная норма.

Для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке, сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным. [4, Ст. 339] Налицо разные правовые последствия предусмотренные для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок.

Если исходить из приоритета ст. 165 ГК РФ, то незарегистрированная сделка с недвижимостью в случае, если регистрация обязательна в силу закона является ничтожной. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе. [4, Ст. 166] Последствия будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. По договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю деньги.

Несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами.

Как к недействительной сделке, так и к незаключенной применяются правила ст. 165 ГК РФ в соответствии с которыми если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда.

Государственная регистрация сделки не является специальной формой сделки, а является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Упразднение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вызвало возражения прежде всего у нотариусов. Э. Г. Плиев высказывалось мнение, что на органы государственной регистрации не возложена обязанность проверки вменяемости лиц, совершающих сделку. [84, С. 77] Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью предусматривалось для того, чтобы с помощью представителя государства и квалифицированного юриста-нотариуса устранить все возможные противоречия между сторонами, внести ясность в их взаимоотношения, обеспечить соответствие формы и условий договора требованиям закона во избежание имущественных споров, предоставить сторонам квалифицированную помощь. Все это органы государственной регистрации предоставить участникам сделки не в состоянии.

Сторонники замены нотариального удостоверения государственной регистрацией говорили о том, что последняя уже означает достаточный контроль за законностью сделки и делает излишним нотариальное удостоверение. На практике были отмечены многочисленные случаи недобросовестности со стороны нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью.

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7

Полезно знать:

Структура и организационные основы деятельности Маслихатов - Собраний депутатов
Согласно ст.10 Конституции, Маслихат - Собрание депутатов осуществляет свою деятельность на сессиях, через постоянные и иные комиссии, а также путем реализации депутатами своих полномочий в установленном законом порядке. Основной формой деятельности Маслихата - Собрания депутатов является сессия, н ...

Способы подделки бланков документов и их признаки
К наиболее распространенным способам подделки бланков документов относится их печатание: с набора типографского шрифта; с форм высокой печати (с клише), выполненных вручную (гравированием на металле, оргстекле или вырезанием на резине); с форм высокой печати (с клише), изготовленных фотомеханически ...

Развитие института ценных бумаг в советском гражданском праве
Ценные бумаги в СССР не получили широкого развития. После Октябрьского переворота 1917 года и начала периода военного коммунизма необходимость в применении особых финансовых инструментов отпала в связи с исчезновением рыночных отношений в государстве. В период НЭПа вновь начинают использоваться акц ...

Принципы международного права

Принципы международного права

Особенностью системы современного международного права является наличие в ней комплекса основных принципов, обладающих высшей политической, моральной и юридической силой. Основные принципы международного права - это нормы международного права, которые в его системе занимают особое место вследствие присущих им особенностей.

Меню сайта

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.restofunt.ru