Особенности договора купли-продажи жилого помещения

Современное право » Договор купли-продажи жилых помещений » Особенности договора купли-продажи жилого помещения

Страница 1

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

Жилое помещение (жилой дом) является довольно широко распространенным объектом договора купли-продажи. По такому договору продавец обязуется передать жилой дом, квартиру или иное жилое помещение в собственность покупателя, а последний обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Жилой дом, иное жилое помещение согласно гражданскому законодательству является видом недвижимости в жилищной сфере, поэтому на договор купли-продажи жилого помещения распространяются нормы § 7 гл. 30 ГК РФ, которыми регламентируется продажа недвижимости. В связи с особенностями жилых домов, квартир как объектов гражданских правоотношений, для их купли-продажи обычно в законодательстве устанавливается особый порядок оформления договора купли-продажи. Так, по ранее действовавшему законодательству (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.) договор купли-продажи жилого дома, по общему правилу, заключался в нотариальном порядке с обязательной последующей его регистрацией в государственных органах исполнительной власти под страхом признания договора недействительным.

ГК РФ не предусматривает обязательного нотариального оформления договора купли-продажи жилого строения. Согласую ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Вместе с тем закон сохранил для этих случаев перехода права собственности государственную регистрацию. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если продажа либо иное отчуждение касается жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилой площадью нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства.

Если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, являются собственниками отчуждаемого жилого помещения, то на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства и, кроме того, ребенок, достигший 14 лет, должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при ее совершении).

В том случае, если отчуждаемое жилое помещение нажито супругами совместно в зарегистрированном браке, то при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом) независимо от его прописки (регистрации) в данном помещении, кроме случаев, когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования или было приобретено им до брака.

Если жилой дом, квартира являются общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если они (собственники) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

При продаже комнаты в приватизированной коммунальной квартире необходимо заявление всех сособственников данной квартиры о том, что они не возражают против продажи комнаты. Такое заявление сособственников квартиры необходимо потому, что они по закону (ст. 250 ГК РФ) имеют право преимущественной покупки отчуждаемой путем продажи комнаты за указанную в договоре цену.

Продажа недвижимости в жилищной сфере производится по ценам, устанавливаемым с соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством.

При отсутствии в договоре купли-продажи условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При заключении договора купли-продажи продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на продаваемую недвижимость в жилищной сфере (правах арендаторов, нанимателей, праве залога, пожизненного пользования и т. д.). Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на покупаемую недвижимость.

Страницы: 1 2

Полезно знать:

Юридически заинтересованные в исходе дела лица. Их виды
По характеру интереса юридически заинтересованные в исходе дела лица делятся на два вида: 1)имеющие непосредственный интерес к исходу дела; 2)имеющие государственный, общественный или иной интерес. В теории гражданского процесса считается, что в первом случае имеется в виду материально-правовая или ...

Основания введения чрезвычайного положения
Статья 3 Закона характеризует обстоятельства введения чрезвычайного положения как такие обстоятельства, которые представляют собой непосредственную угрозу жизни и безопасности граждан или конституционному строю РФ и устранение которых невозможно без применения чрезвычайных мер. При этом законодател ...

Пути совершенствования обеспечения защиты потерпевшего уголовном судопроизводстве
С принятием нового УПК РФ в российском законодательстве появились меры процессуального характера, направленные на обеспечение безопасности участников уголовного судопроизводства. С появлением указанных мер можно говорить о создании специального института государственной защиты указанных лиц. Однако ...

Принципы международного права

Принципы международного права

Особенностью системы современного международного права является наличие в ней комплекса основных принципов, обладающих высшей политической, моральной и юридической силой. Основные принципы международного права - это нормы международного права, которые в его системе занимают особое место вследствие присущих им особенностей.

Меню сайта

Copyright © 2018 - All Rights Reserved - www.restofunt.ru