Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Современное право » Совершенствование методов оценки недвижимости » Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Страница 3

с применением терминального коэффициента капитализации.

Капитализации будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться:

методом прямой капитализации;

методом капитализации по норме отдачи.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.

Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия исходной информации, применяются:

анализ сравнительных продаж;

расчет с использованием коэффициента покрытия долга;

техника инвестиционной группы.

Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.

При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.

Норма дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков и учитывающая как систематические, так и несистематические риски, определяется:

- методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;

- методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке;

- методом мониторинга рынка недвижимости.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берётся банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение

местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Страницы: 1 2 3 

Полезно знать:

Классификация банковских кредитов
Вопреки точному смыслу термина «Ссуда» в ряде подзаконных нормативных актов РФ и отечественной юридической литературе данный термин широко употребляется как синоним займа, кредита. Что, по моему мнению, негативно отражается на понимании и использовании данного термина на практике. В рамках настояще ...

Интеллектуальная собственность как объект гражданского права
Среди объектов гражданских прав, т.е. тех материальных и духовных благ, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения, ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) называет результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключите ...

Общественно опасные последствия
Теория уголовного права пока не выработала общего понятия общественно опасных (преступных) последствий. Большинство ученых связывают их с происшедшими в результате преступления изменениями в объекте посягательства. Например, Н.В. Кузнецовой определены преступные последствия как «вредные… изменения ...

Принципы международного права

Принципы международного права

Особенностью системы современного международного права является наличие в ней комплекса основных принципов, обладающих высшей политической, моральной и юридической силой. Основные принципы международного права - это нормы международного права, которые в его системе занимают особое место вследствие присущих им особенностей.

Меню сайта

Copyright © 2018 - All Rights Reserved - www.restofunt.ru