Практическое применение метода сравнительных продаж

Современное право » Совершенствование методов оценки недвижимости » Практическое применение метода сравнительных продаж

Страница 2

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи

объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

( 62000 – 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10%.

Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:

70000 – 62000 = 8000.

Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5:

61600 – 59400 = 2200.

Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:

77000 – 70000 = 7000.

Результаты выполненных корректировок приведены в таблице №2

Таблица № 2.

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Объект№5

Цена продажи

65000

78000

56000

70000

54000

Передача права собст-

венности

полное

полное

полное

полное

полное

Корректировка правоспос.

65000

78000

56000

70000

54000

Условия финансиров.

не рыночные

не рыночные

не рыночные

не рыночные

рыночные

Корректир-ка на условия финансиров.

- 3000

- 8000

0

0

0

Скорректированная цена

62000

70000

56000

70000

54000

Условия сделки

коммерческие

коммерческие

коммерческие

коммерческие

коммерческие

Корректир-ка на условиях сделки

0

0

0

0

0

Скорректированная цена в условиях рынка

2 недели

6недель

1 год

1 год

1 год

Корректировка на условиях рынка

+10 %

+10 %

+10 %

+10 %

+10 %

Скорректир-ая цена

62000

70000

61600

77000

59400

Местоположение

аналогичное

аналогичное

аналогичное

аналогичное

аналогичное

Размер

120кв.м.

145кв.м.

120кв.м.

145кв.м.

120кв.м.

Корректир-ка на размер

0

- 8000

0

- 8000

0

Гараж

есть

есть

есть

есть

нет

Коррект-ка на наличие гаража

- 2200

- 2200

- 2200

- 2200

0

Законченный подвал

нет

нет

нет

да

нет

Корректир-ка на подвал

+ 7000

+ 7000

+ 7000

0

+ 7000

Скорректир-ая цена

66800

66800

66400

66800

66400

Общая чистая коррекция

1800

11200

10400

3200

12400

То же в %

3

14

19

5

23

От цены продажи общая валовая коррекция

11200

25200

14800

17200

12400

От цены продажи

19

32

26

25

23

Страницы: 1 2 3

Полезно знать:

Объективная сторона преступления, совершенного юридическим лицом
В юридической литературе давно разработан принцип «alter ego». Суть данной концепции состоит в следующем – деятельность юридического лица, общая для всех его участников, осуществляется на основе общих, единых стратегических или оперативных решений всех или большинства его участников (общего собрани ...

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации: структура, полномочия
Особое место в судебно-арбитражной системе занимает Высший Арбитражный Суд РФ, который одновременно выполняет целый ряд полномочий. Во-первых, Высший Арбитражный Суд РФ является высшим судебным органом по разрешению экономических споров и иных дел, рассматриваемых арбитражными судами, поскольку в с ...

Имущественные права автора
Имущественные права автора связаны с возможностями автора по использованию его произведения. О них говориться в ст. 1255-1256 ГК, где перечисляются те возможные действия, которые включаются в право на использование. Автору произведения или иному правообладателю принадлежит исключительное право испо ...

Принципы международного права

Принципы международного права

Особенностью системы современного международного права является наличие в ней комплекса основных принципов, обладающих высшей политической, моральной и юридической силой. Основные принципы международного права - это нормы международного права, которые в его системе занимают особое место вследствие присущих им особенностей.

Меню сайта

Copyright © 2018 - All Rights Reserved - www.restofunt.ru