Практическое применение метода сравнительных продаж

Современное право » Совершенствование методов оценки недвижимости » Практическое применение метода сравнительных продаж

Страница 2

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи

объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

( 62000 – 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10%.

Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:

70000 – 62000 = 8000.

Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5:

61600 – 59400 = 2200.

Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:

77000 – 70000 = 7000.

Результаты выполненных корректировок приведены в таблице №2

Таблица № 2.

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Объект№5

Цена продажи

65000

78000

56000

70000

54000

Передача права собст-

венности

полное

полное

полное

полное

полное

Корректировка правоспос.

65000

78000

56000

70000

54000

Условия финансиров.

не рыночные

не рыночные

не рыночные

не рыночные

рыночные

Корректир-ка на условия финансиров.

- 3000

- 8000

0

0

0

Скорректированная цена

62000

70000

56000

70000

54000

Условия сделки

коммерческие

коммерческие

коммерческие

коммерческие

коммерческие

Корректир-ка на условиях сделки

0

0

0

0

0

Скорректированная цена в условиях рынка

2 недели

6недель

1 год

1 год

1 год

Корректировка на условиях рынка

+10 %

+10 %

+10 %

+10 %

+10 %

Скорректир-ая цена

62000

70000

61600

77000

59400

Местоположение

аналогичное

аналогичное

аналогичное

аналогичное

аналогичное

Размер

120кв.м.

145кв.м.

120кв.м.

145кв.м.

120кв.м.

Корректир-ка на размер

0

- 8000

0

- 8000

0

Гараж

есть

есть

есть

есть

нет

Коррект-ка на наличие гаража

- 2200

- 2200

- 2200

- 2200

0

Законченный подвал

нет

нет

нет

да

нет

Корректир-ка на подвал

+ 7000

+ 7000

+ 7000

0

+ 7000

Скорректир-ая цена

66800

66800

66400

66800

66400

Общая чистая коррекция

1800

11200

10400

3200

12400

То же в %

3

14

19

5

23

От цены продажи общая валовая коррекция

11200

25200

14800

17200

12400

От цены продажи

19

32

26

25

23

Страницы: 1 2 3

Полезно знать:

Механизм формирования органов законодательной власти в субъектах Российской Федерации
Система законодательных (представительных) органов государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливается ими самостоятельно в соответствии с основами конституционного строя Российской Федерации и Федеральным законом. Законодательный (представительный) орган государственной власти су ...

Институт безвестного отсутствия и объявления умершим: предложения по реформированию
Анализ складывающейся ситуации показывает, что институт безвестного отсутствия и объявления умершим чрезвычайно востребован в России и, к сожалению, в ближайшей перспективе таковым и останется. Число безвестно отсутствующих находится на уровне около 100 тысяч человек в год. Периодическая печать пол ...

Проблемные вопросы правопреемства в связи с прекращением существования СССР и реализации правовых документов по правопреемству
Правопреемство в связи с распадом СССР как крупнейшее геополитическое событие не могло не породить ряд проблемных и спорных вопросов в сфере международного права. В данной работе предлагается рассмотреть наиболее актуальные из них. Первый вопрос касается того, является ли Россия правопреемником ССС ...

Принципы международного права

Принципы международного права

Особенностью системы современного международного права является наличие в ней комплекса основных принципов, обладающих высшей политической, моральной и юридической силой. Основные принципы международного права - это нормы международного права, которые в его системе занимают особое место вследствие присущих им особенностей.

Меню сайта

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.restofunt.ru